УКРАЇНА
ЛЬВІВСЬКА МІСЬКА РАДА



7-ма сесія 5-го скликання

УХВАЛА № 1378


від 12/18/2007
Про Концепцію регіональної цільової програми розвитку житлового будівництва у м.Львові для громадян, що потребують соціального захисту



Відповідно до ст.47 Конституції України, Законів України “Про місцеве самоврядування в Україні“, “Про житловий фонд соціального призначення“, “Про планування і забудову територій“, Концепцій Державних програм “Соціальне житло“ та “Забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років“ міська рада ухвалила:
1. Схвалити Концепцію регіональної цільової програми розвитку житлового будівництва у м.Львові для громадян, що потребують соціального захисту (“Доступне житло“) згідно з додатком.
2. Департаменту житлового господарства та інфраструктури:
2.1. Провести ревізію квартирного обліку громадян, що перебувають на черзі для покращання житлових умов, відповідно до вимог Закону України “Про житловий фонд соціального призначення“.
Термін: до 31.12.2007р.
2.2. Провести інвентаризацію житла, що може використовуватись як соціальне.
Термін: до 31.12.2007р.
2.3. Розробити у шестимісячний термін регіональну цільову програму розвитку житлового будівництва у м.Львові для громадян, що потребують соціального захисту (“Доступне житло“), із залученням науковців та представників проектних організацій, провести її обговорення у засобах масової інформації, серед громадських організацій та подати проект програми на затвердження міській раді.
Відповідальний: директор
департаменту житлового
господарства та інфраструктури.
3. Контроль за виконанням ухвали покласти на заступника міського голови з питань містобудування та інфраструктури і постійну комісію житлової політики.




Міський голова А.Садовий



Додаток

Схвалено
ухвалою міської ради
від__________№____
КОНЦЕПЦІЯ
регіональної цільової програми розвитку житлового будівництва у м.Львові для громадян, що потребують соціального захисту (“Доступне житло“)
І. Визначення проблеми забезпечення житлом громадян м.Львова, що потребують соціального захисту, на розв’язання якої спрямована програма “Доступне житло“

Позитивні наслідки соціальних реформ в Україні у значній мірі обумовлюються вирішенням нагальних проблем, серед яких найбільш складним є забезпечення житлом соціально незахищених верств населення, а також тих, яких прийнято називати середнім класом. Адже саме ця частина міського населення є найбільш масовою та перспективною з точки зору розбудови української економіки. Проблема надзвичайно актуальна. За даними, що наведені у “Концепції Державної цільової програми забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років“, станом на 2006 рік на соціальному квартирному обліку стояло майже півтора мільйона сімей, у тому числі більше 880 тис. сімей пільговиків. Протягом року в країні отримують житло і поліпшують житлові умови приблизно 1,5% черговиків (для прикладу - на початку 90 - х років житло за рік одержували більше 9% черговиків). Це означає, що при збереженні нинішніх темпів “середньому черговику“ доведеться чекати житла 60 років! Бюджетне фінансування будівництва житла зараз складає 1,5% ВВП.* Концепція Державної цільової програми забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років/ Затверджено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2006 р. Реальні можливості поліпшити житлові умови безоплатно або за доступну плату мають у середньому лише 1,5 - 2 відсотки сімей, які перебувають на квартирному обліку і користуються правом позачергового і першочергового отримання житла.** КОНЦЕПЦІЯ Державної програми "Соціальне житло" №384-00- редакція від 03.09.2005 // Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 3 вересня 2005 р. за № 384-р.
На соціальне житло могли б претендувати близько 1000 бездомних, 600 дітей-серіт, більше 600 багатодітних сімей, у яких виховуються від 3 до 10 дітей, близько 1600 інвалідів дитинства, у майбутньому потребуватимуть соціального житла майже 2000 дітей-інвалідів, кількасот одиноких громадян похилого віку, а також учасники бойових дій, репресовані, сироти, тобто загалом більше 10000 потребуючих. Кілька тисяч колишніх мешканців м.Львова утримуються в інтернатних закладах у сільській місцевості. Реформування цих закладів з врахуванням вимог європейської спільноти поставить питання про проживання цих людей у громаді м.Львова. Сьогодні вимагається, щоб житло було доступне не лише у матеріальному плані, а й у фізичному, тобто щоб був забезпечений безперешкодний доступ інвалідів та інших маломобільних груп населення. У цей час менше 1 % житла відповідає вимогам державних будівельних норм щодо доступності для інвалідів через високі сходи, пороги, бордюри, вузькі двері та інші архітектурні перешкоди.
Станом на 2006 рік кількість сімей та одинаків у м.Львові, що перебували на квартирному обліку, становила 55 тис. 800 сімей****Статистичний збірник “Львів у цифрах” // Головне управління статистики у Львівській області, 2006**. У Львівській міській раді на соціальному квартирному обліку зареєстровано близько 23 тисячі 600 сімей, а понад 15 тис. 600 сімей черговиків очікують на отримання кооперативного помешкання. Разом з тим, за даними Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелтерів) України, середня ринкова вартість 1 кв.м первинного житла у м.Львові на початок 2007 року становила 1100 у.о. (причому ще рік тому 1 кв.м житла у м.Львові коштував ще 890 у.о.), не враховуючи вартості виконання внутрішніх санітарних, технічних та оздоблювальних робіт. В той же час за даними Державного інституту проектування міст "Містопроект" м.Львова собівартість будівництва житла економ-класу коливається у межах 400-450 у.о. за 1 кв.м. При потребі міста близько 500 - 600 тис. кв.м житла на рік станом на 2006 рік обсяги спорудження житла у м.Львові складали лише 158,7 тис. кв.м (для порівняння можна навести факт, що ще у 1990 році було введено в експлуатацію житлових будинків загальною площею 368,5 тис. кв.м)***.
Саме реальна відсутність житла, доступного за ціною та якістю для середнього класу міських мешканців, створює соціальну напруженість у суспільстві, сприяє масовому відтоку найбільш перспективних, у професійному сенсі, людських ресурсів за кордон, створює демографічні проблеми. Так, за даними Центру економічних та політичних досліджень ім.Разумкова (www.uceps.org.ua) 74% заробітчан, що виїхали за кордон, основною причиною своєї трудової еміграції вважають відсутність житла або бажання покращити житлові умови. У випадку розв’язання цієї проблеми - це потенційні десятки тисяч найбільш перспективних працівників для львівських промислових підприємств! З іншої сторони, велика кількість заробітчан, що повертаються із закордону, змушена приставати на умови, що диктуються будівельними компаніями, тільки через відсутність альтернативи. Але більш перспективним видається використання зароблених коштів для розвитку малого та середнього бізнесу, створення нових робочих місць. Крім того, слід відзначити, що за останні 10 років спостерігається постійна негативна тенденція до природного скорочення населення м.Львова (наприклад, з 2001 до 2006 року ця цифра становила 4,1%** Статистичний збірник “Львів у цифрах” // Головне управління статистики у Львівській області, 2006). Очевидно, що така демографічна ситуація, в основному, обумовлена відсутністю фінансової перспективи отримання власного житла або покращання житлових умов для молодих сімей. І така негативна ситуація продовжує ускладнюватись, оскільки, наприклад, середньомісячна заробітна плата львів’ян по економіці за минулий рік зросла приблизно на 200 грн. *, а вартість 1 кв.м житла – на 1050 грн.
II. Аналіз причин виникнення проблеми забезпечення житлом громадян, що потребують соціального захисту та обгрунтування необхідності її розв’язання шляхом розроблення і виконання регіональної цільової програми “Доступне житло“

Основними причинами високих цін на житло у м.Львові, що наближаються, а іноді й перевищують середньоєвропейські, крім об’єктивних (висока вартість будівельних матеріалів, значні транспортні витрати внаслідок високих цін на паливно-мастильні матеріали тощо) є специфічна стратегія діяльності будівельних компаній України. Ця стратегія основана на будівництві виключно елітного та бізнес-класу житла (здебільшого це малоповерхове будівництво покращеного планування із застосуванням дорогих будівельних матеріалів у районах, наближених до центру міста, припаркових зонах, районах з розвинутою транспортною та соціально-побутовою інфраструктурою тощо). Причому така особливість будівельного бізнесу характерна не тільки для м.Львова, але й для всіх регіонів України. Очевидно, така ситуація є наслідком ряду причин, серед яких найважливішими є такі:
- низька платіжна спроможність масового споживача житла;
- реальна втрата державними та муніципальними органами влади важелів впливу на будівельні компанії у сенсі регулювання вартості первинного житла;
- відсутність ефективних муніципальних програм, що мають на меті розробити та застосувати фінансово-інвестиційні механізми зменшення вартості житла для середнього класу міських мешканців;
- фактичне “заморожування“ меж м.Львова, що створило штучний дефіцит ділянок під забудову і спричинило будівництво житла “точковим“ методом, а не мікрорайонною забудовою;
- корпоративна змова провідних будівельних компаній;
- несприятливий інвестиційний клімат у питанні іноземного інвестування житлового будівництва;
- складний фінансовий, технічний та технологічний стан домобудівних комбінатів, які створювались для масового багатоповерхового житлового будівництва;
- відсутність достатніх обігових коштів у будівельних компаній для реалізації масштабного проекту, який би вирішив проблему масового будівництва недорогого, але комфортного житла;
- ажіотажний попит на нерухомість серед мешканців міста з високим рівнем матеріального забезпечення як результат більш надійного та ефективного (у порівнянні з банківськими депозитними вкладами) зберігання зароблених коштів;
- масове переведення житла у нежитлові приміщення (щороку близько 18 – 19 тис. кв.м);
- свідоме чи несвідоме нехтування вимогами щодо будівництва житла для соціально незахищених верств населення, зокрема, вимогами безперешкодного доступу для маломобільних груп населення;
- відсутність політики та практичних зусиль щодо інтеграції соціально незахищених верств населення у місцеві громади.
Стратегічний напрямок будівництва виключно елітного та бізнес-класу житла для більшості будівельних компаній м.Львова склався в першій половині 90-х років, коли ці організації (на той час ще державної форми власності) знаходились на “межі виживання“, і абсолютно обгрунтованим кроком після їх приватизації була ставка на заможного, а не масового споживача. У зв’язку з цим, були специфічно створені організаційні та виробничі підрозділи, побудована відповідна фінансово-кредитна політика, що дозволяє інтегрованим інвестиційно-будівельним компаніям і зараз отримувати достатньо великі прибутки і не планувати зміни напрямку своєї діяльності. Іншими словами, будівельникам більш вигідно утримувати високі ціни на житло за рахунок відносно невеликих обсягів будівництва. Існуючі домобудівні комбінати залишились практично осторонь цього бізнесу і дотепер завантажені на 10-15% своєї номінальної потужності. Суттєве падіння обсягів будівництва у м.Львові, зміна структури житлового будівництва зі збільшенням частки індивідуального житла (з 3,2% у 1990 році до 33,3% у 2005 році** Статистичний збірник “Львів у цифрах” // Головне управління статистики у Львівській області, 2006), а також введення підвищених вимог з теплозахисту огороджувальних конструкцій спричинило різке скорочення використання потужностей індустріального житлового будівництва. Наявні у Львові домобудівні комбінати ДБК-1 та ДБК-2, що створювались, в основному, для потреб масового житлового будівництва практично перепрофілювали напрям своєї діяльності на потребу індивідуальних забудовників або виготовлення товарного бетону.
Крім того, так звана “точкова“ забудова методом ущільнення створює додаткові навантаження на інженерні мережі, що планувались для обслуговування відповідної кількості об’єктів нерухомості мікрорайону. Часто таке будівництво є наслідком фактичного знищення дитячих та спортивних майданчиків, ландшафтно-рекреаційних територій, об’єктів соціально-побутової інфраструктури тощо. В той же час, це суперечить розділу 5 Закону України “Про планування і забудову територій“, де декларуються основні принципи врахування громадських і приватних інтересів при будівництві методом ущільнення. Тобто, вирішуючи таким екстенсивним способом житлові проблеми в основному для громадян з високим рівнем матеріального забезпечення, місцева влада отримує додаткові проблеми соціального, культурологічного та екологічного характеру. Випадки масового протесту громадян з прилеглих до нових забудов будинків, стали вже традиційними скандалами, що суттєво погіршує імідж місцевої влади.
Вперше у нормативних документах визнана диспропорція між попитом на житло та пропозицією зі сторони будівельних компаній у “Концепції Державної цільової програми забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років“. Можна з впевненістю констатувати той факт, що держава у ст.47 Конституції України задекларувала право на отримання житла, проте фактично самоусунулася від його забезпечення. Як наслідок — ціни в низці регіонів України перевищили середньосвітові, а у м.Львові квартири стали коштувати більше, ніж у більшості аналогічних міст Східної та Центральної Європи, де середній рівень життя значно вищий, ніж у нашому місті. Відсутність механізмів стимулювання житлового будівництва стала однією із ключових причин серйозного занепаду вітчизняної економіки у 90-х роках. Водночас, зарубіжний досвід свідчить, що саме житлове будівництво створює мультиефект для розвитку всієї економіки країни. У Концепції Державної програми забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років зазначено, що: “Ринок житла зорієнтовано переважно на громадян з високим рівнем доходу, які можуть сплатити вартість комерційного житла... Громадяни з середнім рівнем доходів неспроможні побудувати або придбати житло за власні кошти“*** Концепція Державної цільової програми забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років/ Затверджено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2006 р.*.
Виникає, наприклад, питання, чому на ринок житлового будівництва у м.Львові не приходять закордонні інвестори (наприклад, у Польщі, Чехії, Угорщині, країнах Балтії італійські та німецькі будівельні фірми складають гідну конкуренцію вітчизняним виробникам)? Адже рентабельність будівельного бізнесу є достатньо високою і попит на житло не зменшується. У країнах Балтії, наприклад, будівництво соціального житла розглядається державою як політична інтеграційна задача міст ЄС.** Riga-Forum: Международная конференция "Новый город в старых стенах. Строительство жилья" // Международный форум, 21 октября 2005 года.- Рига, Radisson SAS Daugava Hotel.
За даними http://www.dokument.org.ua голова правління Державного комітету сприяння молодіжному житловому будівництву Валерій Омельчук наголосив, що ринкова вартість житла в 2-3 рази перевищує собівартість будівництва!
Таким чином, не зважаючи на приріст житлового будівництва у Львові (у 2002 році на 11,5%, у 2003 – 8,6%, у 2004 році – 7,1%, у 2005 році – 30,4%)*** Статистичний збірник “Львів у цифрах” // Головне управління статистики у Львівській області, 2006*, не можна стверджувати, що розвиток цього сегменту економіки наближається до вирішення нагальних соціальних питань. Навпаки, зростання вартості енергоносіїв, будівельних та паливо-мастильних матеріалів будівельні компанії м. Львова намагаються непропорційно компенсувати зростанням цін на житло (за узагальненими даними Комітету по аналізу ринку нерухомості Асоціації спеціалістів по нерухомості (ріелтерів) України (http://www.ugmk.info) зростання вартості 1 кв. м. житла у Львові з січня 2005 р по січень 2007 р. склало 69,2% !). Причому за прогнозами цієї ж Асоціації, у 2007 році ціни не тільки не стабілізуються, а навпаки, будуть зростати – згідно попередніх прогнозів експертів, можливе подорожчання ринку первинного житла у Львові ще на 40-50%!
У Законі України “Про житловий фонд соціального призначення“, що набув чинності вже з 1 січня 2007 року, зазначається, що соціальне житло безоплатно надається громадянам України, які користуються правом на його отримання, на підставі договору найму на певний строк. Причому, основна підстава поліпшення житлових умов, відповідно до статті 10 Закону України “Про житловий фонд соціального призначення“, є та, що: “середньомісячний сукупний дохід за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі повинен бути менший від величини опосередкованої вартості найму житла в даному населеному пункті та прожиткового мінімуму, встановленого законодавством“. Фінансове забезпечення, створення та утримання фонду житла соціального призначення здійснюється за рахунок коштів державних та місцевих бюджетів, з врахуванням коштів передбачених на фінансування в межах державних, регіональних і місцевих програм розвитку фондів соціального житла.
Таким чином, значна кількість громадян м.Львова, що перебуває на житловому обліку протягом багатьох років (іноді – десятків років!) фактично втрачають право на отримання безкоштовного або здешевленого житла, що тривалий час обіцяла їм держава. Крім того, велика кількість претендентів на соціальне житло не матимуть бажання отримати його, оскільки воно є тимчасовим і не може підлягати приватизації. Тому необхідно передбачити поряд з можливістю отримання соціального житла соціально незахищеними громадянами і можливість отримання недорогого соціально орієнтованого житла черговиками Львівської миської ради. Для обох цих категорій громадян саме органи місцевого самоврядування повинні ефективно реалізувати програму будівництва якісного та водночас недорогого житла з використанням всіх правових компенсаційних механізмів його здешевлення. Адже елітне житло, яке віддається інвесторами у фонд міста в якості інвестиційного внеску, відповідає далеко іншим критеріям планування, будівельних матеріалів та обладнання, ніж соціальне, і не є повноцінною його заміною.
Іншим елементом проблеми є те, що вся попередня політика щодо соціально незахищених осіб, зокрема людей з особливими потребами, грунтувалася на інтернатному підході, коли тисячі міських мешканців поміщались в інтернати, сиротинці, старечі будинки, психлікарні у віддалених місцях, де вони були приречені на півголодне безчинне існування. Цей підхід є абсолютно неприйнятним у цивілізованому суспільстві, але за інерцією він продовжує існувати, у першу чергу, через відсутність того ж таки соціального житла у місті. Для європейського майбутнього України ця політика є серйозною загрозою. Адже, наприклад, у документі “Включені в суспільство“ (2003), офіційно підтриманому Європейською Комісією серед 6-ти пріоритетів для країн Європи та країн, які мають намір приєднатися до ЄС, названо: “Зобов’язатись зупинити будівництво нових великих резидентних інтернатів в Європі“. Перевага виразно надається проживанню з соціальним супроводом та підтримкою у соціальному житлі в громаді.
А ст.27 Закону України “Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні“ виразно покладає зобов’язання на створення житла для інвалідів на місцеву громаду та відповідні підприємства:
“У тих випадках, коли з об’єктивних причин неможливо пристосувати для інвалідів діючі об’єкти, за рішенням місцевих Рад народних депутатів за участю відповідних підприємств (об’єднань), установ і організацій створюються інші сприятливі умови життєдіяльності інвалідів, зокрема, будівництво спеціальних об’єктів.
Фінансування зазначених заходів здійснюється за рахунок коштів місцевого бюджету, а також підприємств (об’єднань), установ і організацій, які не мають можливості пристосувати свої об’єкти для інвалідів.“
Відповідно до Закону України “Про житловий фонд соціального призначення“ місцеві органи влади:
1) забезпечують виконання та здійснюють контроль за реалізацією державної політики з питань формування і використання житлового фонду соціального призначення;
2) беруть участь у розробленні загальнодержавних програм розвитку житлового фонду соціального призначення;
3) розробляють та затверджують регіональні програми розвитку житлового фонду соціального призначення, здійснюють контроль за їх виконанням;
4) забезпечують спільно з відповідними органами місцевого самоврядування виконання затверджених державних та регіональних програм розвитку житлового фонду соціального призначення.
Розроблення “Державної цільової програми забезпечення населення житлом в Україні на період 2008-2012 років“ зумовлене необхідністю комплексного підходу до визначення шляхів та інструментів реалізації державної житлової політики щодо забезпечення житлом соціально незахищених громадян, а також громадян, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства, але не мають права на соціальне житло, через створення та впровадження фінансово-інвестиційних механізмів будівництва доступного житла** Концепція Державної цільової програми забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років/ Затверджено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2006 р..
III. Визначення мети регіональної програми м.Львова “Доступне житло“

Концепцію запропонованої програми розроблено для подальшого розширення можливостей соціального забезпечення населення м.Львова та удосконалення організаційних норм та економічних механізмів стимулювання соціальних програм у житловому будівництві, відновлення органами місцевого самоврядування важелів впливу на процеси ціноутворення на ринку первинного житла.
Метою розроблення регіональної програми розвитку житлового будівництва у м.Львові “Доступне житло“ для громадян, що перебувають на черзі на покращання житлових умов, які за нормами чинного законодавства втратили право або добровільно відмовились від отримання соціального житла, є вироблення найбільш ефективного фінансово-інвестиційного механізму здешевлення такого житла. Тільки реалізація системного підходу, побудованого на основі науково-обгрунтованої програми, дозволить комплексно наблизитись до розв’язання проблеми будівництва соціального та соціально-орієнтованого недорогого житла і дасть можливість створити альтернативну стратегію діяльності значної частини будівельних компаній Львова. В результаті ефективної реалізації програми, кожен громадянин м. Львова, що потребує покращання житлових умов, матиме можливість вибору, згідно зі своїм матеріальним становищем, у придбанні або доступного недорогого житла, або тимчасового поселення у соціальному житловому фонді муніципальної власності. Цілковита відсутність перспективи у вирішенні житлових проблем для міських мешканців середнього класу призведе не тільки до значних демографічних проблем, але й сприятиме розвитку злочинності, масової нелегальної еміграції та інших суспільних кризових явищ. Що стосується соціально незахищених громадян – старих одиноких, біжинців, бездомних, інвалідів, сиріт, багатодітних, прийомних сімей та інших – вони отримають можливість гідного проживання в громаді, у тому числі з соціальним супроводом та підтримкою, отримають шанс ресоціалізації та інтергації в соціум м.Львова.
IV. Визначення, порівняльний аналіз можливих варіантів розв’язання проблеми та обгрунтування оптимального варіанта

Як зазначається у Концепції Державної цільової програми забезпечення населення житлом на період 2008-2012 років, доступність будівництва або придбання житла громадянами повинна забезпечуватись доступністю вартості житла та доступністю житлових кредитів. Це можливо лише через запровадження ефективного фінансово-інвестиційного механізму здешевлення вартості житла для громадян з середніми доходами у вирішенні ними житлової проблеми. Громадяни з середнім рівнем доходу – особи, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов, але не мають права на отримання соціального житла і не спроможні сплатити вартість будівництва (придбання) житла за власні кошти або скористатися комерційними житловими кредитами*, люди ж з мінімальними доходами чи без засобів для існування зможуть скористатися соціальним житлом, певний процент якого буде передбачений програмою.
На основі аналізу світового та вітчизняного досвіду, можна відзначити три основні напрямки впровадження соціальних програм у житловому будівництві:
- АДМІНІСТРАТИВНИЙ, який полягає у тому, що будівельні компанії віддають близько 10% площ збудованого житла у фонд соціального житла. Перевагою такого напрямку є те, що, здавалось би, міська влада усувається від проблем господарської діяльності і не заважає розвиватись будівельному бізнесу. Проте тут більше недоліків: по-перше, не зрозуміло, якими є нормативно-правові підстави обкладати будівельників додатковим податком, по-друге, безоплатне відрахування у соціальний фонд частини житла тут же призведе до еквівалентного зростання цін на решту 90% житла, по-третє, при існуючих темпах міського житлового будівництва всі черговики соціального квартирного обліку у м.Львові будуть забезпечені власними помешканнями приблизно через 200 років!
- ІНВЕСТИЦІЙНИЙ напрямок, що дуже активно пропагується Міністерством будівництва і архітектури, полягає у наданні пільгових іпотечних кредитів через систему рефінансування комерційних банків. Доступність іпотечних кредитів для громадян з середнім рівнем доходу викликає сумнів, оскільки сплата за відсотками такого кредиту на стандартну 3-кімнатну квартиру бізнес-класу в 4-5 перевищує середньомісячну заробітну плату львів’ян в промисловості (за даними Асоціації спеціалістів по нерухомості України – www.ugmk.info). Звідси можна зробити висновок, що в ситуації, що склалась на ринку первинного житла, реалізація будь-якої державної програми, що побудована виключно на базі іпотечного кредитування (згідно із Законом України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати“ зі змінами), створення умов пільгового кредитування на придбання житла для молодих сімей (згідно із Законом України “Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні“), військовослужбовців (згідно із Законом України “Про статус ветеранів військової служби та їх соціальний захист“), інших категорій громадян, що потребують соціального захисту, тощо не призведе до якісних змін у забезпеченні населення доступним житлом.
- СОЦІАЛЬНО-ОРІЄНТОВАНЕ БУДІВНИЦТВО. Саме цей напрямок є найбільш ефективним у вирішенні програми забезпечення житлом мешканців Львова, що потребують соціального захисту.
Соціально-орієнтоване житло – житло, що будується за власні кошти черговиків квартирного обліку, які за нормами чинного законодавства втратили право або добровільно відмовились від отримання соціального житла, але при будівництві такого житла державні або муніципальні органи влади використовують всі правові фінансово-інвестиційні механізми зменшення його вартості, сприяють забезпеченню таких громадян пільговими іпотечними кредитами тощо. В результаті вартість такого житла є порівняно невеликою. Мета побудови такого житла – не отримання замовником (міською радою) прибутку, а вирішення соціальних зобов’язань перед мешканцями міста (передусім перед черговиками соціального квартирного обліку), врегулювання демографічних та соціальних проблем. Замовником такого житла буде спеціально створене при органах місцевого самоврядування комунальне підприємство.
При створенні принципових засад даної Концепції автори ні в якому разі не передбачали, що подальша її реалізація була б наслідком виключно адміністративного тиску органів влади на бізнес-структури. Навпаки, створення і підтримка органами місцевого самоврядування програми “Доступне житло“ повинна бути цікавою для будівельних компаній Львова. Адже в програмі будуть задекларовані зрозумілі і прозорі “правила гри“ на ринку соціально-орієнтованого житлового будівництва, відкриється додатковий сегмент ринку, з’явиться можливість диференціації своєї діяльності, нові перспективи розвитку бізнесу. В процесі остаточного узгодження програми планується створити консультаційну раду з участю представників провідних будівельних та виробничих компаній м. Львова, що працюють на ринку первинного житла. В процесі роботи над конкретними розділами програми доцільним є визначення тих меж, які дозволять зробити проект не тільки соціально-ефективним, але й економічно привабливим.
Як зазначається у Концепції Державної програми “Соціальне житло“, проблему забезпечення соціальним житлом незахищених категорій громадян передбачається розв’язати у першу чергу шляхом розроблення і реалізації саме регіональних програм** Концепція Державної програми "Соціальне житло" // від 3 вересня 2005 р. за № 384-р..
V. Визначення на основі оптимального варіанта шляхів і засобів розв’язання проблеми, термінів виконання регіональної цільової програми м.Львова “Доступне житло“

Підсумовуючи вищенаведені факти, можна стверджувати, що ринок бізнес-житла та елітного житла вже практично сформувався і достатньо ефективно розвивається за ринковими законами і органи місцевого самоврядування не повинні втручатись у цей сектор бізнесу. Ринок соціально-орієнтованого житла, розрахованого за вартістю та якістю на масового споживача, абсолютно відсутній і це є найважливішою причиною високих цін на нерухомість. Відсутність же соціального житла для незахищених громадян є вдвічі деморалізуючим фактором і загрозою для всього суспільства.
Передбачається реалізувати такі етапи програми:
Перший етап підготовчий – полягає у затвердженні міською радою і подальшій реалізації запропонованої концепції регіональної програми м.Львова “Доступне житло“ для розроблення ефективного механізму здешевлення житла для черговиків міського квартирного обліку. Цей етап передбачає проведення соціологічних та маркетингових досліджень, техніко-економічного аналізу технічного стану та перспектив розвитку виробничих потужностей підприємств м.Львова, що виробляють будівельні конструкції та матеріали; техніко-економічного аналізу прогресивних технологій у будівництві; архітектурний аналіз перспектив соціально-орієнтованого житлового будівництва і його узгодження з генеральним планом розбудови м. Львова; аналіз правової та законодавчої бази основних засад програми соціально-орієнтованого житлового будівництва; організація Міжнародної науково-технічної конференції “Соціальні програми у житловому будівництві. Стан та перспектива“.
Наступний етап організаційний – створення комунального підприємства, що консолідувало би всі напрямки діяльності будівельних, проектних організацій та комунальних служб, які є об’єктами будівництва та експлуатації соціальної нерухомості. Такий орган повинен стати замовником соціально-орієнтованого житла. Формування фонду фінансування будівництва (надалі - ФФБ типу Б) відбуватиметься за рахунок приватних коштів черговиків загальноміської черги за умови їх погодження з умовами і вартістю будівництва.
Важливим є залучення до формування фонду фінансування будівництва промислових підприємств м.Львова, що мають наміри частково використати власні прибутки на соціальне забезпечення своїх працівників. Згідно із Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю“ кошти, внесені юридичними особами на рахунки учасників ФФБ, включаються до складу валових витрат платника податку у розмірі, що не перевищує 10 відсотків його валового доходу за звітний період** Закон України №978-IV “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю” від 19.06.2003 р.. Фінансові відносини між такими підприємствами та міською владою повинні носити прагматичний та комерційний характер, виходячи з потреб міста. Принципово правила такої діяльності визначатимуться під час виконання підготовчого етапу програми.
Останній етап виробничий - за результатами відкритого та прозорого аукціону (тендеру) здійснюватиметься вибір будівельної організації, що буде будувати таке житло на умовах субпідряду. Фіксований рівень рентабельності передбачається встановити у межах
12 –15 %. Причому вартість такого житла визначатиметься відповідно до державних будівельних норм України ДБН Д.1.1-1-2000 “Правила визначення вартості будівництва“. З метою забезпечення умов для підвищення відповідальності будівельників, забудовника на конкурсній умові визначатиме виконавчий комітет. Вимоги до забудовників плануються такими: досвід будівництва житла за кошти юридичних та фізичних осіб не менше п’яти років; будівництво житла загальною площею не менше 20 тис. кв. метрів за попередній рік; відсутність боргів перед бюджетами всіх рівнів і бездоганну репутацію** Проект Закону України №2809 “Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва”.. Таким чином можна уникнути халеп на кшталт “Еліта-Центру“. Після укладання відповідного договору підряду, будівельній організації надається у довірче управління активи ФФБ, а комунальне підприємство стає довірителем зі всіма правами, що передбачає Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю“. Тільки у цьому випадку комунальне підприємство має право і повинне здійснювати постійний моніторинг цільового використання активів ФФБ та дотримання будівельною компанією (управителем) умов договору.
Основою програми “Доступне житло“ будуть комплексні проблемно-орієнтовані дослідження та науково-обґрунтовані висновки щодо соціологічних, економічних, правових, технічних та технологічних аспектів соціального та соціально-орієнтованого житлового будівництва у м.Львові, пропозиції щодо покращання інвестиційного клімату в галузі житлового будівництва, розширення можливостей соціального забезпечення населення та удосконалення організаційних норм та економічних механізмів стимулювання житлового будівництва. Передбачається розвинути та реалізувати такі напрямки досліджень:
1). Соціологічні та маркетингові дослідження.
Метою цього етапу досліджень є створення аналітичної бази даних щодо потреби та можливостей залучення до формування ФФБ власних коштів черговиків, аналіз їх за віком, освітою, стажем роботи тощо; встановлення тенденцій щодо потреб черговиків у квартирах різних площ та планування у відповідності до ціни житла; анонсування даної програми у засобах масової інформації з метою інформування мешканців міста про умови отримання соціального та соціально-орієнтованого житла, залучення до програми представників бізнес-структур, у тому числі закордонних.
Буде проведено порівняльний вартісний аналіз будівельних конструкцій та матеріалів на внутрішньому ринку, можливість кредитної підтримки виробничих потужностей товаровиробників у м.Львові у випадку залучення їх до реалізації програми. Важливим етапом досліджень стане маркетинговий аналіз проведення будівельно-монтажних, оздоблювальних робіт, надання послуг тощо, співставлення їх з розцінками аналогічних підприємств потенційних закордонних інвесторів.
Передбачається проведення грунтовного аналізу діяльності регіональних фондів фінансування будівництва (ФФБ) і фондів операцій з нерухомістю (ФОН). Необхідним етапом даних досліджень є аналіз зацікавленості фінансово-кредитних структур у матеріальному забезпеченні соціально-орієнтованого житлового будівництва у м.Львові. Особливу увагу буде приділено усуненню законодавчих колізій, які заважають запровадженню у обіг іпотечних сертифікатів, буде проведено аналіз доцільності та ефективності запровадження нового виду цінних паперів – сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, використання цільових, процентних і дисконтних облігацій для залучення додаткових коштів у соціально-орієнтоване житлове будівництво у м.Львові.
Крім того, буде грунтовно проаналізований значний досвід із залучення коштів фізичних і юридичних осіб у житлове будівництво через організацію довірчого управління фондами банківського управління, накопичений за час дії експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії “Київміськбуд“.*** Пояснювальна записка до проекту Закону України №8386 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, пов’язаних з проведенням експерименту у житловому будівництві на базі холдингової компанії “Київміськбуд”*
2). Техніко-економічний аналіз технічного стану та перспектив розвитку виробничих потужностей підприємств м.Львова, що виробляють будівельні конструкції та матеріали.
Технологічною основою для зменшення собівартості житла є використання технологій блочного, панельного та монолітно-каркасного будівництва. Враховуючи те, що будівельні конструкції таких будівель здебільшого випускались на домобудівних комбінатах м.Львова, що в теперішній час суттєво перепрофілювали напрямок своєї діяльності, слід грунтовно та технічно-грамотно проаналізувати можливість, доцільність та перспективи їх залучення для виконання програми “Доступне житло“. Аналізу буде підлягати наявність і стан основного та допоміжного технологічного обладнання, стан споруд та приміщень, транспортні можливості підприємств, зацікавленість їхніх теперішніх власників в реалізації програми. У випадку позитивного результату аналізу перспектив діяльності одночасно декількох підприємств, доцільно провести їх вибір на конкурсній основі, проаналізувавши при цьому всі технічні та фінансові аспекти даного питання. Особливо важливим є потенційна можливість реалізації на цих підприємствах сучасних перспективних технологій виробництва будівельних матеріалів та конструкцій.
З метою виконання сучасних вимог щодо теплоізоляції стінових конструкцій буде розглянута можливість використання як тришарових стінових панелей повної заводської готовності, так і дешевих місцевих стінових матеріалів та утеплювачів, “теплі штукатурні розчини“ і інші види комбінованої обробки внутрішньої і зовнішньої поверхонь стін, що виконують одночасно як декоративні, так і утеплювальні функції.
3). Техніко-економічний аналіз прогресивних технологій у будівництві.
Технологія житлового будівництва за останні роки суттєво вдосконалюється як за рахунок використання новітніх будівельних матеріалів, конструкцій, технологічного обладнання, так і внаслідок нових архітектурних та конструктивних вирішень будівель. Очевидно, що технології будівництва, характерні для кінця минулого століття набули нового змісту і стали набагато технологічнішими. Метою проведення досліджень на даному етапі створення програми “Доступне житло“ є узагальнення досвіду сучасних технологій багатоповерхового будівництва соціального житла в країнах з розвинутою економікою, визначення пріоритетних напрямків будівництва доступного за вартістю житла в країнах постсоціалістичного табору з врахуванням стану та технічних можливостей будівельних компаній м. Львова.
Очевидно, що надзвичайно важливим є встановлення орієнтованої собівартості житла у випадку використання різних технологій та матеріалів будівництва. Буде проведено аналіз основних тенденцій ціноутворення залежно від типу, організаційної форми та технологій будівельного виробництва, регіонального розташування району забудови тощо. Ґрунтовність та адекватність таких розрахунків в першу чергу визначатиме економічну привабливість проекту та сприятиме зменшенню інвестиційних ризиків для потенційних інвесторів.
4). Архітектурний аналіз перспектив соціального та соціально-орієнтованого житлового будівництва і його узгодження з генеральним планом розбудови м. Львова.
Практична реалізація програми “Доступне житло“ є неможливою без вивчення та грунтовного аналізу архітектурного проектування і узгодження планів забудови з генеральним планом розвитку міста. В даному випадку не йдеться про створення конкретного архітектурного плану (це завдання окремо в компетенції профільних проектних організацій містобудування), а тільки про можливість його реалізації в окремих районах міста і передмістя (наприклад, Рясне-2, Лисеничі, Пирогівка), виходячи з геологічних та санітарних умов, принципове узгодження з організаціями, що є постачальниками електроенергії, води, газу, тепла тощо. При цьому важливий пошук оптимальних для забудови будівельних майданчиків для соціального та соціально-орієнтованого житла в контексті генерального плану м.Львова з врахуванням соціально-психологічних аспектів недопущення геттоізації.
Слід було б поєднувати елементи соціально-орієнтованого та соціального житла. Наприклад, на перших поверхах могли б розміщуватися соціальні житлові комплекси для неповносправних у поєднанні зі службами надання соціальних та реабілітаційних послуг; на других-третіх поверхах – соціальне житло для інших категорій потребуючих, а вище – соціально-орієнтоване житло.
Все без винятку соціальне та соціально-орієнтоване житло, включно з вбудовано-прибудованими об’єктами, має чітко відповідати новим будівельним нормам щодо цілковитої доступності для інвалідів та інших маломобільних груп населення.
Важливим етапом досліджень є розроблення та узгодження з проектними організаціями типових проектів будівель із планувальною структурою та площами приміщень, що відповідають санітарно-типологічним нормативам доступного житла із забезпеченням достатнього рівня комфорту квартир, необхідного для повноцінного проживання родин.
Задача даного розділу досліджень – виконати прогноз розвитку соціально-орієнтованих містоутворюючих факторів і на базі цього прогнозу визначити основні напрямки і масштаби містобудівельного розвитку окремих районів міста.
5). Аналіз правової та законодавчої бази основних засад програми цільової програми м. Львова “Доступне житло“.
Позитивний результат цієї програми в значній мірі буде залежати від того, наскільки представники будівельного бізнесу підтримають реалізацію запропонованих пропозицій. Але це можливо виключно у випадку, якщо проект буде для них гарантовано економічно привабливим. У зв’язку з цим важливим етапом досліджень є правовий аналіз фінансово-інвестиційного механізму формування фонду соціального та соціально-орієнтованого житлового будівництва та визначення умов договору пайової участі інвесторів та органів виконавчої влади згідно з Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю“. Проведенню досліджень існуючої та перспективної правової та законодавчої бази інвестування у соціально-орієнтоване житлове будівництво присвячено цей етап програми “Доступне житло“.
Результатом цього етапу повинні стати пропозиції щодо визначення та розподілу прав, обов’язків та гарантій між суб’єктами соціально-орієнтованого житлового будівництва, визначення масштабу та доцільності участі в проекті комунальних служб та підприємств. Особливо важливим є фаховий аналіз нормативно-правових актів щодо вирішення майнових проблем, питань землевідведення та землекористування в процесі реалізації програми “Доступне житло“. Іншими словами, слід встановити чіткі “правила гри“ однозначного правового трактування між органами виконавчої влади і бізнес-структурами та передбачити перспективу подальшого розвитку програми.
Крім того, будуть чітко визначені права та повноваження громадських організацій, у статутній діяльності яких передбачено сприяння громадянам, які потребують соціального захисту, щодо громадського контролю за розподілом соціального та соціально-орієнтованого житла.
6). Організація Міжнародної науково-технічної конференції “Соціальне житло в Україні. Стан та перспектива“.
Кінцевим етапом дослідної частини проекту, крім створення безпосередньо програми, стане організація та проведення Міжнародної науково-технічної конференції “Соціальні програми у житловому будівництві. Стан та перспектива“ (робоча назва) із залученням представників органів виконавчої влади м.Львова, міської ради, профільних міністерств та відомств, Верховної Ради, наукових та проектних організацій, промислових груп та компаній, в т.ч. закордонних, засобів масової інформації. Проведення такої конференції не тільки дозволить достатньо широко проанонсувати дану програму серед представників вітчизняного та закордонного бізнесу, що працюють на ринку первинного житла, а й проінформувати громадськість щодо перспектив подальшого розвитку та державної підтримки соціальних програм житлового будівництва у Львові, залучитись їхньою довірою та підтримкою.
VI. Оцінка очікуваних результатів виконання регіональної цільової програми м.Львова “Доступне житло“ та визначення її ефективності

Переваги цієї програми, що забезпечує ефективність її реалізації, полягають у наступному:
1) реалізація програми дозволить створити фінансово-інвестиційний механізм забезпечення соціальним житлом найбільш соціально-незахищених верств міського населення, а також суттєво зменшити вартість житла для черговиків соціального міського обліку, що втратили право або добровільно відмовились від отримання соціального житла;
2) програма не є збитковою для міста, не потребує значних капіталовкладень в її розробку та реалізацію;
3) запровадження соціально-орієнтованого будівництва дозволить в найбільш повній мірі використовувати потенціал пільгового іпотечного кредитування через систему рефінансування банківських установ;
4) внаслідок реалізації (а можливо й на етапі створення програми), вартість елітного та бізнес-житла повинна зменшитись, як результат значного відтоку тих споживачів, що вбачатимуть більш реальну перспективу покращання житлових умов через соціально-орієнтоване житлове будівництво;
5) запровадження програми надасть поштовх для розвитку фінансового ринку, призведе до пожвавлення будівельного та суміжних із ним сегментів економіки м.Львова, створенню нових робочих місць;
6) реалізація програми може запобігти демографічному відтоку найбільш кваліфікованих та перспективних кадрів за кордон і поверненню заробітчан, сприяти захисту молодих сімей, військовослужбовців;
7) програма дозволить спрямувати кошти промислових підприємств, віднесені ними на соціальні потреби, на будівництво житла для власних працівників, що суттєво підніме привабливість роботи на таких підприємствах;
8) програма побудована на ринкових засадах і не має на меті створити будь-які об’єктивні перепони для розвитку існуючого будівельного бізнесу;
9) програма не суперечить основним законодавчим актам України, чинним на час її запровадження.






VII. Оцінка фінансових, матеріально-технічних та трудових ресурсів, необхідних для виконання регіональної цільової програми м.Львова “Доступне житло“

Термін проведення першого (підготовчого) етапу виконання регіональної цільової програми м.Львова “Доступне житло“ – 9 місяців з початку фінансування.
Під час виконання цього етапу передбачається проведення проблемно-орієнтованих соціологічних та маркетингових досліджень, техніко-економічного аналізу технічного стану та перспектив розвитку виробничих потужностей підприємств м.Львова, що виробляють будівельні конструкції та матеріали; техніко-економічного аналізу прогресивних технологій у будівництві; архітектурний аналіз перспектив соціального та соціально-орієнтованого житлового будівництва і його узгодження з генеральним планом розбудови м.Львова; аналіз правової та законодавчої бази основних засад програми соціально-орієнтованого житлового будівництва.
Колектив авторів базується на науковому та професорсько-викладацькому складі Національного університету “Львівська політехніка“, інженерно-технічних працівниках ряду проектних організацій та провідних підприємств м.Львова. Орієнтовно колектив безпосередніх виконавців складатиме 25 осіб, серед яких 5 докторів і 15 кандидатів наук інститутів будівництва та інженерії довкілля, архітектури, економіки і менеджменту, інституту хімії та хімічних технологій, інженерної механіки та транспорту Національного університету “Львівська політехніка“, Державного інституту проектування міст "Містопроект" тощо.
Орієнтована вартість дослідних робіт – 250 000 грн.

Висновки

Запропонований аналіз стану та перспектив розвитку житлового будівництва у м.Львові грунтується на об’єктивних фактах, що не можна заперечити. Це те, що, по-перше, теперішня ринкова вартість житла у м.Львові є настільки високою, що не може задовольнити соціальні потреби мешканців середнього класу і, за існуючих умов розвитку житлового будівництва, реальних підстав для зменшення цін на житло не має; по-друге, реалізація державних програм іпотечного кредитування, створення умов пільгового кредитування на придбання житла для молодих сімей, військовослужбовців та інших категорій громадян, що потребують соціального захисту, не призведе до якісних змін; по-третє, комплексної програми вирішення соціальних проблем у житловому будівництві у м.Львові не існує.
Реалізація програми, побудованої на основі запропонованих вище системних досліджень, може і повинна якісно змінити ринок первинного житла у м.Львові, зробити його альтернативним, суттєво зняти соціальне напруження, покращити при цьому демографічну ситуацію. Запровадження цієї програми надасть поштовху розвитку фінансового ринку, призведе до пожвавлення будівельного та суміжних з ним сегментів економіки міста, підвищення ефективності заходів соціального захисту населення, вирішенню питань забезпечення житлом найбільш соціально незахищених верств населення міста. Окрім соціальної направленості передбачених у програмі новацій та з врахуванням наслідків макроекономічного мультиплікатора, її запровадження призведе до залучення додаткових інвестицій та збільшення фінансових надходжень до міського бюджету м.Львова.
Колектив, сформований на базі науковців різних напрямків Національного університету “Львівська політехніка“ та представників провідних проектних та виробничих компаній м.Львова достатньо кваліфікований і може вирішити перший етап цього плану – розроблення регіональної цільової програми м.Львова “Доступне житло“.




Секретар ради В.Квурт