24 квітня у сесійній залі Львівської міської ради о 16.00, за адресою: пл.Ринок,1, каб.202 відбудуться громадські слухання проекту будівництва спортивно-готельного, торгового комплексу з об’єктами громадського харчування та підземним паркінгом по вул.. Пороховій, 20 у м.Львові
Пропонований регламент для доповідей та виступів учасників слухань:
Час проведення слухань 16.00-18.00
Представлення проекту рішення - до 30 хв. ( Час на доповідь до 30 хв.)
Запитання учасників слухань по суті проблеми – до 20 хв. (Час на запитання - до 2 хв.)
Обговорення та внесення пропозицій до 60 хв. (Час на виступ - до 5 хв.)
Голосування внесених пропозицій до 10 хв.
З питань організації та проведення громадських слухань просимо звертатись у відділ громадського партнерства управління “Секретаріат ради” за тел. 297-57-63 або на електронну скриньку: [email protected]. Запрошуємо усіх охочих.
Містобудівне обґрунтування
Розміщення спортивно-готельного, торгового комплексу з об’єктами громадського харчування та підземним паркінгом по вул.. Пороховій, 20 у м.Львові.
1. Містобудівна ситуація та характеристика ділянки.
Ділянка, що пропонується під розміщення комплексу готелю розташована в західній частині міста Львова, в зоні пересічення вул. Люблінської та Порохової, при спортивній зоні стадіону заводу «Сільгоспмаш».
Проектована ділянка - це колишня територія спортивної зони заводу «Сільгоспмаш». На території ділянки розташовані дві споруди побутового та господарського призначення, цінні зелені насадження відсутні.
Рельєф ділянки пологий з незначним ухилом на захід, перепад рельєфу складає 1 -1,5 м. Територія обмежена:
- з північного заходу та сходу - червоними лініями вул. Любінської та пішохідним проходом з вул. Копистянського до Порохової;
- з південного-сходу - територією СЗШ №17;
- із заходу - територією гаражного кооперативу.
Проектований об'єкт пропонується ув'язати з об'єктом спортивно-відпочинкового характеру - існуючим стадіоном.
Згідно геоморфологічного районування територія розташована в межах Львівського плато.
Згідно архівних матеріалів вишукувань на найближчих ділянках інженерно-геологічний розріз території представлений:
- рослинний грунт, суглинок пів-твердий, з корінням рослин,
гумусовий, темно - сірий до чорного, потужністю 0,9 - 1,1 м ;
- суглинок твердий, з прошарком супіску пластичного,
потужністю 7- 8м.
Гідрогеологічні умови даної території характеризуються наявністю підземних вод першого водоносного горизонту. Живлення горизонту відбувається за рахунок інфільтрації атмосферних опадів. Вода може зустрітись на глибині 2, 0 - 3, 5 м, максимальний очікуваний рівень - на абсолютних відмітках 322, 0 - 326, 0 м.
На наступних стадіях проектування провести
геологорозвідувальні роботи, щодо наявності карстонебезпечних ділянок.
„Концепцією територіального розвитку м. Львова" і „Правилами використання і забудови території м. Львова проектована територія відноситься до територій спортивного призначення. Згідно карти правового зонування ця ділянка пропонується як спеціальна зона -С-3.
Функціональними регламентами для цієї зони передбачаються:
С-З-спортивно-видовищні споруди.
Спеціальні зони.
Спеціальні зони виділені для забезпечення правових умов здійснення спеціалізованих, переважно монофункціональних видів діяльності по обслуговуванню населення і забезпеченню функціонування міста, які потребують виділення значних територій і не можуть суміщатись з іншими видами діяльності.
С-3 - спортивно-видовищні споруди.
Переважні види забудови та іншого використання земельних ділянок:
- універсальні спортивні і розважальні комплекси (з трибунами);
- стадіони, криті спортивні арени (з трибунами);
- велотреки;
- спортивні зали, плавальні басейни, аквапарки (криті і відкриті);
- спортивні майданчики;
- спортивні школи;
- спортивні клуби;
- господарські будівлі для обслуговування спортивно-видовищних закладів;
- ігрові комплекси з розміщенням атракціонів;
- спортмайданчики, тенісні корти;
- парки, сквери, бульвари, алеї.
Допустимі види забудови та іншого використання земельних ділянок:
- готелі;
- підприємства громадського харчування;
- магазини товарів першої необхідності загальною площею до 400 кв.м;
- танцзали, дискотеки, відеосалони;
- відділення зв'язку, поштові відділення;
- теле- і радіостудії, представництва засобів масової інформації;
- аптеки;
- пункти надання першої медичної допомоги;
- лазні, сауни;
- кіоски, ятки, тимчасові павільйони торгівлі;
- громадські вбиральні;
- автостоянки підземні, наземні і багатоповерхові для об"єктів спортивно-видовищного призначення;
- об'єкти пожежної охорони;
- об'єкти інженерної інфраструктури.
Враховуючи вимогу інтенсифікації використання міських земель, закладену в „ Концепції територіального розвитку м. Львова", а також важливе містобудівне значення формування спортивних зон, в даному містобудівному обґрунтуванні враховано всі містобудівні вимоги, функціональні регламенти та планувальні обмеження.
В проектованому кварталі пропонується розміщення спортивно-готельного комплексу з торговими закладами, об'єктами громадського харчування та підземним паркінгом разом з універсальним спортивним комплексом. Вказані об'єкти активізують соціальний статус цих територій і призначені для обслуговування як мешканців міста, так і гостей м. Львова.
2. Попереднє проектування
За концепцією генерального плану м.Львова, розробленою інститутом "Містопроект" ( 2002р.) дана ділянка визначена як територія спортивної зони заводу «Сільгоспмаш», тому дане обґрунтування згідно п. 1.1 „б" ДБН Б.1.1-4-2002 відноситься до обґрунтування з внесення змін до існуючої містобудівної документації.
3. Містобудівні умови розміщення проектованої забудови
У зв'язку з проведенням в Україні та Польщі фінальної частини чемпіонату Європи з футболу в 2012р., та долучення м. Львова до списку міст проведення відбіркових матчів, - будівництво спортивних об'єктів та готелів з інфраструктурою, як складової підготовчої роботи до чемпіонату, є пріоритетним використанням вільних та реконструкції забудованих територій міста.
Проектована ділянка знаходиться в зручному для будівництва даного об'єкту місці: на перехресті вулиць, при спортивній зоні, в районі 1-3 пов. забудови без вертикальних акцентів, тому будівництво готельно-спортивного та торгового комплексу на даній ділянці, з містобудівної точки зору, є доцільним.
Згідно концепції генплану, ділянка проектованого комплексу готелю розташована в кварталі, обмеженому магістральною вулицею Люблінською, житловою вулицею Пороховою, та вулицею місцевого значення - Т. Копистинського.
Оскільки суміжні з проектованою ділянкою незабудовані території передбачені генпланом для розміщення об'єктів обслуговування спортивної зони - проект забудови даної ділянки розробляється в комплексі з перспективним використанням навколишніх територій.
Поверховість забудови визначається містобудівною цінністю територій, дефіцитом земель в межах міста, придатних під будівництво, а також розташуванням ділянки проектованої забудови при відкритому просторі існуючого стадіону. На проектованій ділянці пропонується розташувати готель - 4-* - 5- зірок, з розвиненою інфраструктурою, поверховість даного готелю може становити орієнтовно 12-16 поверхів.
На земельній ділянці, загальною площею орієнтовно - 14 900 м2 передбачається розміщення спортивно-готельного та торгівельного комплексу з підземними паркінгами. Вказані види використання нерухомості не суперечать функціональним регламентам встановленим для цієї зони.
Після вивчення складеної містобудівної ситуації, наявної містобудівної документації, раніше розроблених містобудівних обґрунтувань та натурних обстежень, визначено основні напрями та містобудівні умови до розміщення забудови на ділянці проектування.
Обґрунтовуючими факторами для розміщення спортивно-готельного комплексу з об'єктами громадського харчування є:
• Невпорядкований попередній стан даної території та прилеглих до неї земель;
• Відсутність благоустрою прилеглих вулиць, необхідність їх реконструкції до нормативних параметрів;
• Необхідність здійснення комплексного вертикального планування територій, влаштування дренажу та водовідведення територій;
• Висока вартість землі в даній частині міста та необхідність її раціонального використання;
• Потенційно висока вартість нерухомості в даному районі міста;
• Привабливість кварталу щодо розвитку інфраструктури об’єктів обслуговування;
• Подальший прогнозований ріст цін на нерухомість в центральній частині міста (як на житлову так і комерційну нерухомість) і відповідно формування житлових комплексів в даній частині міста;
• Значний дефіцит вільних територій в місті та, відповідно необхідність максимально ефективного використання земельного фонду міста;
• Необхідність розвитку системи закладів фізичної культури та спорту у містах та селищах України;
• Необхідність залучення коштів у міський бюджет для реалізації програми соціально-економічного розвитку.
Переглянувши наявні планувальні обмеження, виходячи із складеної містобудівної ситуації, параметрів забудови сусідніх кварталів, рішень генплану, щодо забудови сусідніх територій, оптимального формування транспортних потоків і раціонального використання території, можна зробити висновки про формування на даному проміжку вул. Любінської нового містобудівного вузла - громадського підцентру району, що формується новими об'єктами спортивного призначення, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування та рекреації - готель, салон краси, солярій, фізичної культури, спорту та рекреації - фітнес-клуб з тренажерним спортзалом тощо .
Обмежуючими факторами для формування та розпланування даної території є:
- межі ділянок (з північної сторони);
- червоні лінії вулиць, доріг та проїздів;
- нормативні розриви до прилеглої забудови та інженерних мереж;
- СЗЗ гаражного кооперативу.
Розміщення такого комплексу позитивно підвищить рівень забезпечення мешканців району об'єктами соцкультпобуту рекреації та фізичного виховання, позитивно вплине на перспективний розвиток міста та в цілому покращить умови проживання його мешканців.
Особливо це стосується забезпечення населених пунктів об’єктами фізичної культури та спорту, оскільки за рівнем забезпеченості такими об'єктами Україна значно відстає від розвинутих Західних країн, що відповідно впливає на рівень за діяння населення у заняттях фізкультурою та спортом.
Згідно статистичних даних відсоток населення, що регулярно займається спортом та фізкультурою, в Україні становить 13 % в той час як у Німеччині - 25%, Швеції - 35%, що свідчить про потребу у збільшенні кількості фізкультурно-спортивних об'єктів в населених пунктах, покращенні їх якості та рівня роботи з населенням щодо розвитку фізичної культури та спорту.
Отож ділянку пропонується функціонально розподілити таким чином:
1) Розміщення готелю:
Місткість проектованого мотелю за розрахунками становитиме 16/ місць. Основу для розрахунку складає площа частини земельної ділянки розміром в 0,5 га. Згідно таблиці 6.1 ДБН 360-92** на одного мешканця готелю повинно припадати 30 м території для готелів місткістю 100 - 500 місць.
В наявності є 0,5 га.
0,5 га або 5000 м2 / 30 ≈ 167 ý│±÷³.
Отже, ресурс території проектованого готелю є достатнім для розташування корпусу на 167 місць та необхідної для цього інфраструктури.
Враховуючи те, що ділянка для розміщення готелю знаходиться на цінній з містобудівної точки зору території, місткість його доцільно збільшити.
Коефіцієнт містобудівної цінності проектованої території згідно ДБН 360-92**, враховуючи значний потенціал громадських комплексів, що формуються в даному районі, приймається 1,25.167 х 1,25 ≈ 209 місць. (140 номерів)
Проектований готель передбачається змінної поверховості, для створення цікавого силуету будівлі в панорамі міста. Готель запроектовано на 12-16 поверхів, кількість номерів - 140 (40 двомістних, 80 одномісних, 20 номери «люкс»). Даний об'єкт пропонується вищого рівня обслуговування -4-х – 5-ти зірок, на першому та другому поверхах проектованого готелю пропонується розмістити інфраструктуру, з набором таких приміщень: ресторан, конференц-зал, басейн, сауна, тренажерний зал, перукарня, комп'ютерний центр, господарські приміщення та ін. Готельні номери запропоновано на 3-16 поверсі.
На території готелю планується благоустрій з використанням малих архітектурних форм, ліхтарів, квітників та альпінаріїв.
Для зберігання автотранспортних засобів відвідувачів запроектована підземна автостоянка з приміщенням охорони. Місткість стоянок для готелів приймається згідно більшого нормативного показника «Довідника проектувальника. Містобудування», Київ 2006 : 20 автомісць на 100 місць. При орієнтовній кількості місць 210 - підземна стоянка передбачається на 42 місця. Для транспортного і пішохідного обслуговування проектованого комплексу передбачається проїзд шириною - 6 м і тротуар шириною 4-5 м.
2) Організація спортивної функції:
Оскільки діючими нормативами ДБН розрахункова площа для даних об'єктів не нормується, пропонується визначити площу земельної ділянки виходячи із складеної ситуації , розробленого проекту та враховуючи досвід функціонування та проектування аналогічних за типологією об'єктів. При цьому повинна забезпечуватись можливість повноцінного функціонування даного об'єкту та всіх складових даного під центру.
Виходячи з вищевказаного пропонується закріпити для обслуговування даного спортивного комплексу частину земельної ділянки площею 0,49 га та визначити потужність комплексу у 350 відвідувачів (для обслуговування 1000 мешканців потрібно 0,7-0,9 га - таблиці 6.1 ДБН 360-92**).
Згідно таблиці 7,6 ДБН 360-92** в об'єктах такого типу на кожних 100 відвідувачів кількість автомобілемісць на стоянці береться з розрахунку 3-5 місця:
350 відвідувачів\100 * 5 = 18 автомісць
3) Торгово-розважвльний комплекс:
Нормативна площа ділянки; на кожних 1 000 мешканців - відповідає 250 м2 торгової площі (для об'єктів з торговою площею 4 000 м2 становить орієнтовно 0,4 - 0,6 га згідно табл. 6.1 ДБН 390-92**
Враховуючи умови будівництва та те, що гостьова автостоянка частково розташована за межами торгового закладу та ' в підземному рівні пропонується зменшити нормативну площу ділянки на 50% при умові забезпечення всіх необхідних технологічних операцій в межах ділянки відводу (завантаження, складування, торгівля).
При таких умовах максимальна вмістимість об'єкту повинна становити (при умові що кожним 100 м2 торгової площі відповідає -0.3 га території ділянки):
0.5 га/0.015 га х 100 м2 торг, площі = 3 340 м2 торгової площі.
Враховуючи те, що ділянка для розміщення об'єкту знаходиться на цінній з містобудівної точки зору території, місткість його доцільно збільшити.
Коефіцієнт містобудівної цінності проектованої території згідно додатку 2.1 ДБН 360-92", враховуючи значний потенціал громадських комплексів, що формуються в даному районі, приймається 1,25.
Відповідно:
3340 х 1,25 = 4 1 75 м2 торгової площі
Необхідна ємність автостоянки для даного об'єкту згідно нормативним показникам становитиме:
8 авто/місць х 4175 м2/100 м2 = 334 автомісць
Враховуючи містобудівне значення даного комплексу необхідно організувати при торгово-розважальній частині комплексу заклад громадського харчування на 150 місць для забезпечення потреб в першу чергу мешканців навколишніх кварталів та відвідувачів комплексу. Тому необхідності у додаткових автомісцях на стоянках відсутня.
Таким чином, конфігурація будівлі прийнята відносно існуючої планувальної структури району - паралельно осі вулиці Любінської. Така конфігурація зумовлена потребою максимально використати територію для розташування торгового-офісного комплексу, а також містобудівними умовами розташування ділянки.
На ділянці колишнього стадіону пропонується розвиток існуючого функціонального використання до універсального комплексу круглорічного використання, що відповідатиме інтенсивному загосподарюванню та забезпечуватиме потреби мешканців прилеглого житлового району, сприятиме популяризації фізичної культури серед молоді.
Будівництво закритого манежу знижує негативний шумовий вплив до існуючого садибного житла в західній частині кварталу.
Транспортний під'їзд пропонується вирішити з
вул.Т.Копистинського та Любінської. Частину стоянок та господарську зону, для економії земельного ресурсу, пропонується відвести в підземний рівень.
Загальна кількість необхідних автомісць для даного комплексу складатиме: 42 + 18 + 334 = 394 автомісця. З них безпосередньо на ділянці забезпечено 118 машиномісць. Відповідно, існує необхідність в облаштуванні для забезпечення обслуговування багатофункціонального комплексу підземного паркінгу на 276 машиномісць.
Вищевикладені проектні пропозиції можуть уточнятися і змінюватись на подальших стадіях проектування за умови дотримання основних планувальних параметрів і вимог даного обґрунтування.
Орієнтовні техніко – економічні показники генплану забудови.
Загальна площа ділянки - 14 900, 0 м2
- площа забудови - 4 565, 0 м2
- площа замощення - 1 690, 0 м2
- площа озеленення - 4 040, 0 м2
- площа проїздів - 4 605, 0 м2
4. Принципи інженерного забезпечення.
Інженерне забезпечення комплексу передбачається здійснювати від інженерних мереж міста з врахуванням інтересів міста Львова.
Принципи інженерного забезпечення пропонується вирішувати на подальших стадіях проектування.
В зв'язку з додатковим навантаженням на інженерні системи міста, замовнику необхідно передбачити відчислення на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури м. Львова згідно постанови Кабінету Міністрів України № 40 від 24.01.2007 р.
5. Висновок
1. На земельній ділянці по вул. Пороховій 20 можливе розміщення спортивно-готельного, торгового комплексу з об'єктами громадського харчування, що не суперечить функціональним регламентам, встановленим для цієї зони.
2. Ділянка придатна для розміщення спортивно-готельного, торгового комплексу - при умові дотримання наступних містобудівних вимог:
• зміни цільового призначення земельної ділянки з можливістю спорудження капітальних будівель,
• вирішення питання оренди землі за межами червоних ліній,
• забезпечення достатньої кількості авто/місць у підземному паркінгу для обслуговування проектованого комплексу,
• параметри споруди (торгова площа) не повинні перевищувати задані у обґрунтуванні,
3. Проект об'ємного вирішення проектованого комплексу слід приймати на за результатами архітектурного конкурсу.
4. На наступних стадіях проектування провести геологорозвідувальні роботи і при їх позитивному висновку продовжувати роботи по проектуванню готельного комплексу.
5. Дане містобудівне обґрунтування підлягає погодженню у встановленому порядку згідно ДБН Б. 1.1 -4-2002.
<< Попередня Наступна >>
Відділ громадського партнерства
Тел., факс 297-57-63,
[email protected]
Назад