|
Дата оприлюднення: Міський голова А. Садовий Додаток №1 до рішення виконавчого комітету від «___» __________ 2012 р. №_____ Методика розрахунку вартості надання послуг з управління нежитловими будинками, спорудами або групою будинків, чи їх частинами (відшкодування експлуатаційних витрат), для орендарів та власників нежитлових приміщень, що знаходяться у нежитлових будинках, спорудах або групі будинків, чи їх частинах, комунальної власності м. Львова. 1. Методику розроблено з метою впорядкування правовідносин у сфері управління нежитловими будинками, спорудами або групою будинків, чи їх частинами, комунальної власності м. Львова між львівськими комунальними підприємствами (надалі – Підприємства) і орендарями та власниками нежитлових приміщень, що знаходяться у нежитлових будинках, спорудах або групі будинків, чи їх частинах, комунальної власності м. Львова (надалі – Споживачі). 2. Вартість надання послуг з управління нежитловими будинками, спорудами або групою будинків, чи їх частинами (надалі – Послуг з управління) розраховується Підприємствами, на балансі яких перебувають нежитлові будинки, споруди або група будинків, чи їх частини, комунальної власності м. Львова. 3. Вартість Послуг з управління розраховується щорічно, станом на 01 січня поточного року, на підставі фактичних витрат на управління нежитловими будинками, спорудами або групою будинків, чи їх частинами (експлуатаційних витрат) Підприємства за минулий рік (відповідно до балансу), з урахуванням рентабельності 10%. 4. Вартість Послуг з управління розраховується у вигляді щомісячної ставки, у гривнях за 1 м.кв. площі приміщень Споживачів. 5. Підприємство має право при значних змінах у вартості чи кількості складових Послуг з управління проводити їх почерговий розрахунок з урахуванням таких змін станом на початок наступного кварталу (враховуючи період за останній квартал) при умові повідомлення про це Споживачів не пізніше ніж за 30 календарних днів до введення в дію даного розрахунку. 6. Формула розрахунку Послуг з управління на початок року (за місяць): , де С п.у. – ставка вартості надання послуг з управління, грн./ м.кв., без урахування ПДВ; В п.у. – витрати Підприємства на управління будинками, спорудами або групою будинків, чи їх частинами, грн., без урахування ПДВ; П п.о.– площа приміщень,що обслуговуються Підприємством, м.кв.; 1,1 – рентабельність 10%. 7. Сума за Послуги з управління нараховується Споживачам на протязі року, щомісячно, відповідно до ставки на поточний рік та займаної ними площі. Підставою нарахування суми за Послуги з управління є договір про надання послуг з управління нежитловим будинком, спорудою або групою будинків, чи їх частинами (відшкодування експлуатаційних витрат), укладений між Підприємством та Споживачем. 8. Нарахування суми за Послуги з управління відбувається останнім числом розрахункового місяця, згідно формули: С п.у. – ставка вартості послуг з управління, грн./ м.кв., без урахування ПДВ; П прим. – площа приміщень Споживача, м.кв.; 9. Нарахування податку на додану вартість відбувається відповідно до статусу платника податків Підприємства. Додаток №2 до рішення виконавчого комітету від «___» _______ 2012 р. №_____ Договір про надання послуг з управління нежитловим будинком, спорудою або групою будинків, чи їх частинами (відшкодування експлуатаційних витрат). Договір №_______ договір про надання послуг з управління нежитловим будинком, спорудою або групою будинків, чи їх частинами (відшкодування експлуатаційних витрат) м. Львів «___» ________201__р. _______________________________________________________ (надалі - Споживач), в особі _______________________________________________, який діє на підставі ___________________, з однієї сторони, та ЛКП _________________________________________________ (надалі – Управитель), в особі ______________________________________________________________, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, що разом у подальшому іменуються Сторонами, уклали цей договір (надалі - Договір) про наступне: 1. Предмет договору 1.1. Споживач є власником, або користується орендованим ним майном за адресою: _________________________________________________________________________________, загальною площею __________ м.кв., згідно договору оренди від «___» ________ ______р. №____________, що надалі іменується Майно.1.2. Управитель надає Споживачу послуги з управління _________________________________, в якому(-ій,-их) розташоване Майно, а Споживач оплачує їх, відповідно до умов цього Договору. Перелік та вартість послуг, що Управитель надає Споживачу, погоджується у Додатку №1 до цього Договору. 2. Обов’язки сторін 2.1. Управитель зобов’язується:2.1.1. Своєчасно та якісно надавати послуги з управління відповідно до умов цього Договору. 2.1.2. Виконувати обов’язки балансоутримувача 2.1.3. Здійснювати укладення договорів на виконання послуг. 2.1.4. Здійснювати контроль за виконанням умов договорів. 2.1.5. Проводити (поновлювати) розрахунок вартості послуг, відповідно до умов визначених у Додатку №1 до Договору. Даний розрахунок надається Споживачу за вимогою. 2.1.6. Розглядати у визначений законодавством строк претензії та скарги Споживача і усувати виявлені недоліки у погоджені мінімально можливі терміни. 2.1.7. Своєчасно ознайомлювати Споживача з нормативно-правовими актами у сфері житлово-комунальних послуг. 2.1.8. За власний кошт чи власними силами відшкодовувати збитки завдані Майну або Споживачу, що виникли з вини Управителя. 2.1.9. Здійснювати контроль за технічним станом будинку(-ів) та його(їх) інженерних комунікацій (крім тих що відносяться до Майна), вказаного в п.1. цього Договору. 2.2. Споживач зобов’язується: 2.2.1. При користуванні прилеглою до будинку, споруди, групи будинків, чи їх частин, в якій розташоване Майно, територією (надалі – Прилеглою територією) дотримуватися санітарних та протипожежних норм та не створювати перешкод для виконання Управителем своїх обов’язків. 2.2.2. Своєчасно інформувати Управителя про виявлені пошкодження конструктивних елементів будинку, споруди, групи будинків), в якій розташоване Майно чи пошкоджень Прилеглої території, або інженерних комунікацій, а також не допускати виникнення таких пошкоджень своїми діями чи бездіяльністю. 2.2.3. Здійснювати оплату Управителю, відповідно до умов п. 1. Договору, за попередній місяць не пізніше 10-го числа поточного місяця, та згідно виставлених рахунків. 2.2.4. Забезпечити доступ працівників Управителя, або його підрядників до Прилеглої території і/або до Майна для виконання ними своїх службових чи договірних обов’язків. 2.2.5. За власний кошт чи власними силами відшкодовувати збитки завдані Майну або Управителю, що виникли з вини Споживача. 3. Права Сторін: 3.1. Управитель має право:3.1.1. Стягнути у встановленому законом порядку прострочену заборгованість по платежах, згідно п. 2.2.3. Договору. 3.1.2. Вносити за погодженням із Споживачем у Договір зміни, що впливають на розмір плати за послуги. 3.2. Споживач має право: 3.2.1. При необхідності вимагати від Управителя здійснити позапланове обстеження стану конструктивних елементів будинку, споруди, групи будинків, чи їх частин, в якій розташоване Майно чи обстеження стану Прилеглої території, та вчинення ним відповідних до результатів обстеження, дій. 3.2.2. Вимагати від Управителя своєчасного та якісного надання послуг відповідно до умов Договору. 3.2.3. Своєчасно отримувати від Управителя інформацію про загальну суму місячного платежу, режим надання послуг тощо. 3.2.4. Вносити за погодженням із Управителем у Договір зміни, що впливають на розмір плати за послуги. 4. Відповідальність сторін. 4.1. За порушення умов цього Договору, або неналежне їх виконання, Сторони несуть відповідальність згідно чинного законодавства України. 4.2. Жодна із сторін не несе відповідальності за повне або часткове невиконання будь-якого із своїх зобов’язань, якщо невиконання є наслідком дії форс-мажорних обставин (стихійного лиха, військових дій, інших обставин, які знаходяться поза контролем сторін), що виникли після укладання договору. При цьому строк виконання зобов’язань, зазначених у договорі, змінюється відповідно до часу дії таких обставин та їх наслідків. Сторона, для якої стало неможливим виконання обов’язків через форс-мажорні обставини, повинна в 5-ти денний термін в письмовій формі сповістити іншу сторону про виникнення чи припинення дії цих обставин. Свідоцтво компетентного органу є достатнім доказом визнання зазначених обставин форс-мажорними. 5. Додаткові умови. 5.1. В кінці розрахункового періоду (місяця) між Управителем та Споживачем підписується акт виконаних робіт(послуг), що засвідчує виконання Сторонами своїх зобов’язань.5.2. Цей договір укладено на термін до «___» ________ 201__р., Дострокове припинення договору відбувається в день, і при умові, підписання акту прийому-передачі орендованого Майна балансоутримувачу. 5.3. У разі відсутності письмової заяви однієї із Сторін, про припинення, або зміну умов цього Договору за 30 календарних днів до закінчення строку його чинності, він вважається продовженим на той самий термін та на таких самих умовах. 5.4. Взаємовідносини сторін, що не врегульовані цим Договором, регулюються чинним законодавством України. 5.5. Цей Договір може бути розірваний за згодою Сторін, або Управителем в односторонньому порядку у разі невиконання чи неналежного виконання Споживачем зобов’язань за цим Договором, що не звільняє останнього від виконання цих зобов’язань. 5.6. Цей договір складений у двох примірниках, по одному для кожної із Сторін, та вступає в силу з моменту його підписання. 6. Реквізити та підписи Сторін. Споживач УправительДодаток №1 до договору про надання послуг з управління нежитловим будинком, спорудою або групою будинків, чи їх частинами (відшкодування експлуатаційних витрат) від «___» ____________ 20__ р. №______ м. Львів «___» _________ 201__р. _______________________________________________________ (надалі - Споживач), в особі _______________________________________________, який діє на підставі ___________________, з однієї сторони, та ЛКП _________________________________________________ (надалі – Управитель), в особі ______________________________________________________________, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, що разом у подальшому іменуються Сторонами, відповідно до п. 1.2. договору про надання послуг з управління нежитловим будинком, спорудою або групою будинків, чи їх частинами (відшкодування експлуатаційних витрат) від «___» ____________ 20__ р. №______ (надалі - Договір) домовилися про наступне: 1. Перелік послуг, що надаються Споживачу. 1.1. Послуги, що надає Управитель будинку, споруди або групи будинків, чи їх частин (відшкодування експлуатаційних витрат), в якому розташований Споживач: - послуги з управління будинком, у тому числі: а) виконання обов’язків балансоутримувача; б) ведення бухгалтерської, статистичної та іншої звітності, відповідно до законодавства; в) утримання необхідного штату працівників; г) ведення документообігу та технічної документації; г’) забезпечення належної експлуатації будівлі та об'єктів благоустрою (у т.ч. забезпечення утримання у належному санітарному стані будівлі та об'єктів благоустрою, окрім орендованого та такого що є у власності Споживача або третіх осіб, майна); д) укладання договорів на виконання послуг; е) контроль виконання умов договору; є) огляд основних конструктивних елементів, огороджуючих конструкцій будинків і споруд, інженерних мереж, об'єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях (зовнішніх та внутрішньобудинкових систем, під'їзних шляхів і тротуарів), і складання відповідних актів. ж) інші прямі витрати 1.2. Додаткові послуги, що можуть надаватися Споживачеві та не регламентуються цим додатком до договору, оформляються окремими додатками. 2. Порядок формування вартості послуг встановлений Рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради від «___» ________ 2012р. №_____. 3. Розрахована ставка вартості послуг з управління на 20___ рік, станом на 01 січня 20___ року становить: _______ грн. за м.кв. за місяць, без урахування ПДВ. 3.1. Нарахування податку на додану вартість відбувається відповідно до статусу платника податків Підприємства. 4. Відповідальність за несплату, або несвоєчасну сплату за надані послуги Споживач несе згідно чинного законодавства України. 5. Термін дії цього додатку до договору відповідає умовам пп. 5.2., 5.3. Договору. 6. Підписи Сторін Споживач Управитель Пояснювальна записка На сьогоднішній день на балансі львівських комунальних підприємств, крім житлових будівель (з власниками чи орендарями житлового та нежитлового фонду), перебувають численні окремостоячі нежитлові будівлі (споруди) або їх частини (з власниками чи орендарями нежитлового фонду), що є власністю територіальної громади м. Львова в особі Львівської міської ради. Види житлово-комунальних послуг для всіх цих категорій споживачів визначаються ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а порядок затвердження цін/тарифів на ці послуги – ст. 14 даного Закону. Відповідно до положень вищевказаного закону: - ціни/тарифи на комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо) затверджують спеціально уповноважені центральні органи виконавчої влади, а у випадках, передбачених законом, - національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері комунальних послуг та національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері енергетики; - ціни/тарифи на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо) затверджують органи місцевого самоврядування для надання на відповідній території - ціни/тарифи на послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо), а також на послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо) визначаються виключно за договором (домовленістю сторін) Відповідно п. 7.10. типового договору оренди, затвердженого Ухвалою Львівської міської ради від 07 червня 2007 року «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова» №897 (Орендар зобов’язується:) «Самостійно і від власного імені … укласти договори щодо надання комунальних послуг у повному обсязі із відповідними організаціями». Власниками нежитлових приміщень такі договори укладаються самостійно та у визначеному чинним законодавством порядку. Також типовим договором оренди нежитлових приміщень у п. 7.11. передбачено «Укласти угоду з Балансоутримувачем на відшкодування експлуатаційних витрат.» Рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради від 08 червня 2007 “Про визначення виконавця житлово-комунальних послуг у м. Львові“ №365 (зі змінами і доповненнями) визначено, що у житлових будинках виконавцем послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і централізованого водовідведення, а також послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків та з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій – є львівські комунальні підприємства. Таким чином, власники житлових чи нежитлових приміщень та орендарі нежитлових приміщень у житлових будівлях укладають договори з львівськими комунальними підприємствами про виконання усіх видів житлово-комунальних послуг. Постановою Кабінету міністрів України від 01 червня 2011 року «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» №869 визначено порядки формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги. До частини вищевказаної Постанови, що визначає порядок розрахунку вартості комунальних послуг (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо) діє норма Закону про затвердження їх вартості центральними органами державної влади. До частини вищевказаної Постанови, що визначає порядок розрахунку вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо) діє норма про затвердження їх вартості органом місцевого самоврядування за поданням відповідних розрахунків комунальними підприємствами. Одними із основних принципів цих розрахунків є: - чітке визначення кола споживачів – виключно «власників, орендарів житлових будинків (гуртожитків), власників (наймачів) квартир (житлових приміщень у гуртожитках), власників нежитлових приміщень у житлових будинках (гуртожитках)»; - розрахунок цін/тарифів на послуги окремо по кожному будинку, виключно шляхом проведення громадських слухань; - врахування в ціні/тарифі кожної послуги - накладних витрат, до яких належать загальновиробничі та адміністративні витрати. Виходячи з перших двох із цих передумов, львівські комунальні підприємства, які мають на балансі окремостоячі нежитлові будинки(споруди) чи їх частини не можуть використовувати норми вищевказаної Постанови стосовно таких будівель. Відповідно до наведеного раніше, кожен орендар комунального майна Львівської міської ради зобов’язаний укласти угоду з балансоутримувачем на відшкодування експлуатаційних витрат. На даний час, термін «експлуатаційні витрати» не визначений чинним законодавством України, але зі статей Закону України «Про житлово-комунальні послуги» випливає, що: - Послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків - балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо. - Балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом. - Балансоутримувач зобов'язаний забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі. - Управитель - особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі - управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору; - Управитель зобов'язаний забезпечувати експлуатацію будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд та об'єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях. - Утримання будинків і прибудинкових територій - господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території. Таким чином зрозуміло, що з терміном «експлуатаційні витрати» тісно пов’язані балансоутримувач та управитель майна. А виходячи з переліку їх обов’язків, очевидно, що ці обов’язки входять в «послуги з управління будинком», визначені даним Законом як «балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо». При цьому, «послуги з управління будинком» не стосуються «послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» (див. вище) та «послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд», відповідно до норм цього Закону. Підсумовуючи вищенаведене, можна зробити висновок, що «експлуатаційні витрати» та «послуги з управління будинком» і є саме тими «накладними витратами, до яких належать загальновиробничі та адміністративні витрати», що несе комунальне підприємство під час виконання своїх обов’язків балансоутримувача або управителя (стосовно нежитлових будівель (споруд) чи їх частин), але за виключенням витрат підприємства стосовно послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд. Враховуючи те, що на даний час відсутній механізм формування цін/тарифів на послуги з управління будинком стосовно окремостоячих нежитлових будівель (споруд) чи їх частин, а також відповідно до вимог ч. 1. ст. 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», пропонується затвердити відповідну методику визначення цін/тарифів на дані послуги, а також договір про надання таких послуг, з урахуванням особливостей утримання на балансі та обслуговування нежитлових будівель (споруд) чи їх частин. .
Аналіз регуляторного впливу: Аналіз регуляторного впливу проекту міської ради «Про впорядкування питань управління нежитловими будинками, спорудами або групою будинків, чи їх частинами, що знаходяться у комунальній власності м. Львова» 1. Визначення та аналіз проблеми, на вирішення якої спрямований нормативно-правовий акт. Діючим законодавством не врегульовано питання формування тарифів на управління окремостоячими нежитловими будинками (спорудами) чи їх частинами. Постановою Кабінету Міністрів України від 01.06.2011 №869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» затверджено методику формування тарифів на послуги з утримання житлових будинків. 2. Ціль і завдання прийняття регуляторного акта. Відповідно до ст. 13 та ст. 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» одним із видів житлово-комунальних послуг залежно від функціонального призначення є послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків. Такі житлово-комунальні послуги належать до третьої групи послуг, тарифи на надання яких визначаються за договором (домовленістю сторін). Проект регуляторного акта спрямований на розробку механізму управління нежитловими будинками (спорудами) чи їх частинами для забезпечення їх належного утримання та експлуатації, а також відповідних умов перебування осіб у цих будинках (спорудах). Завданням даного регуляторного акту є розробка методики нарахування плати за житлово-комунальні послуги третьої групи та затвердження договору, на основі якого надаватимуться ці послуги. 3. Альтернативні способи досягнення поставленої цілі. При збереженні існуючого стану речей залишаться неврегульованими правовідносини між львівськими комунальними підприємствами та власниками (орендарями) приміщень в нежитлових будинках (спорудах) комунальної форми власності щодо обслуговування даних об’єктів нерухомості. За даних обставин балансоутримувачі нежитлових будинків (споруд) застосовуватимуть різні методи нарахування плати за житлово-комунальні послуги, що поставить власників приміщень (орендарів) у неконкурентні умови. Неврегульованими залишаться умови договорів на житлово-комунальні послуги між управителями та власниками (орендарями) приміщень у нежитлових будинках (спорудах) комунальної форми власності. Прийняття зазначеного регуляторного акта врегулює правовідносини, що виникають між управителями нежитлових будинків (споруд) комунальної форми власності та їх власниками (орендарями) в процесі надання послуг з утримання, а також забезпечить єдиний підхід до формування плати за житлово-комунальні послуги. 4. Механізм вирішення проблеми. Департамент економічної політики відповідно до ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», керуючись Законом України «Про житлово-комунальні послуги» виносить на громадське обговорення проект рішення виконавчого комітету «Про впорядкування питань управління нежитловими будинками, спорудами або групою будинків, чи їх частинами, що знаходяться у комунальній власності м. Львова» Після прийняття рішення виконавчого комітету, його буде оприлюднено у засобах масової інформації, в т.ч. на офіційному веб-сайті Львівської міської ради. 5. Очікуванні результати прийняття акта. Прийняття регуляторного акта забезпечить єдиний підхід до розрахунку вартості надання послуг з управління нежитловими будинками (спорудами). Надасть можливість управителям нежитлових будинків (споруд) надавати споживачам послуги на основі затверджених договорів. 6. Показники результативності акта. Показники результативності даного проекту рішення передбачається визначати за наступними критеріями: 1. Кількості укладених договорів про надання послуг з управління нежитловим будинком, спорудою або групою будинків, чи їх частинами (відшкодування експлуатаційних витрат) 2. Доходи львівських комунальних підприємств від надання послуг з управління нежитловим будинком, спорудою або групою будинків, чи їх частинами. 7.Термін дії. Термін дії запропонованого регуляторного акта довгостроковий і чинний до його відміни. У разі виникнення потреби, та у зв’язку із зміною чинного законодавства України, та за підсумками аналізу відстеження результативності регуляторного акту, вноситимуться зміни до запропонованого регуляторного акта. 8. Відстеження результативності акта. Повторне відстеження проводитиметься упродовж двох років з дня набрання чинності цього регуляторного акта. Упродовж кожних трьох років, з моменту виконання заходів по проведенню повторного відстеження результативності цього регуляторного акту, за умови його чинності, проводитиметься періодичне відстеження його результативності. Відстеження результативності здійснюватимуться на основі даних львівських комунальних підприємств. Аналіз регуляторного впливу підготовлено департаментом економічної політики Львівської міської ради. Зауваження і пропозиції щодо регуляторного документу слід подавати у письмовому вигляді в департамент економічної політики за адресою – 79008, м.Львів, площа Ринок, 1, к. 530. Експертний висновок: |
Назад